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In giurisprudenza si sono poste alcune questioni problematiche con riferimento alla conclusione di un contratto preliminare di vendita di immobile facente parte della comunione legale tra coniugi.

In particolare, la questione più dibattuta, recentemente risolta dalle sezioni Unite della Suprema Corte, è quella se il promissario acquirente di bene immobile facente parte della comunione legale possa esperire nei confronti dell'unico coniuge contraente , l'azione ex art. 2932 cc per ottenere una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto definitivo omesso. 

Le Sezioni Unite si erano già occupate di analoga vicenda con riferimento alla comunione ordinaria concludendo per l'invalidità del contratto preliminare concluso da parte di un solo comunista con riferimento al bene comune. Nell'occasione la Suprema Corte aveva tratto argomento dal difetto della volontà della parte complessa e dall'inidoneità del consenso dell'unico comunista a vincolare gli altri componenti della comunione, traendo peraltro argomento dal rilievo per il quale il singolo comunista non è proprietario del bene nella sua interezza ma di una singola quota del bene comune.

Con riferimento alla comunione legale tra coniugi, invece, le conclusioni raggiunte dalla Suprema Corte sono più sfaccettate.

A fronte di un orientamento contrario all'esperibilità, da parte del promissario acquirente, dell'azione ex art. 2932 cc, sul rilievo che non sarebbe ammissibile una sentenza che tenga luogo di un contratto annullabile e che, nell'ambito della comunione legale non sarebbe neppure astrattamente ipotizzabile la vendita della quota di pertinenza di uno dei coniugi prima dello scioglimento della comunione legale, la più recente giurisprudenza di legittimità confortata dall'arresto delle Sezioni Unite sul punto, ha concluso per l'ammissibilità di un preliminare di vendita di beni facenti parte della comunione legale da parte del singolo coniuge e per la conseguente esperibilità, da parte del promissario acquirente, del rimedio di cui all'art. 2932 cc.

Tali conclusioni sono state raggiunte dalla Suprema Corte sulla base della considerazione per cui il contratto preliminare crea un vincolo di natura obbligatoria nei confronti del coniuge contraente che non è titolare di una quota dei beni comuni ma solidalmente titolare del bene facente parte della comunione legale. In tale prospettiva l'atto dispositivo dal medesimo posto in essere risulta viziato ma posto in essere a domino. In tale prospettiva, il relativo preliminare di vendita sarà coercibile ex art. 2932 cc salva l'esperibilità dell'azione d'annullamento ex art. 184 cc da parte del coniuge pretermesso entro l'anno dalla trascrizione dell'atto traslativo .

Ulteriore profilo problematico risolto dalle Sezioni Unite è stato quello se, nel giudizio incardinato dal promissario acquirente ex art. 2932 cc, dovesse essere chiamato anche il coniuge pretermesso, in qualità di litisconsorte necessario. Le Sezioni Unite, sull'assunto per il quale la statuizione relativa a domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 cc avente per oggetto beni della comunione legale non potrebbe se non spiegare effetti anche nei riguardi del coniuge pretermesso ha concluso nel senso della ricorrenza di un litisconsorzio necessario.

Per la tesi dell'invalidità del preliminare di vendita di immobile concluso da unico comunista nella comunione ordinaria

Cassazione Civile  sez. un. del  08 luglio 1993  n. 7481
La promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei.

Cassazione Civile Sez. Un. del 8 luglio 1993 n.7481

Per la tesi dell'inammissibilità del rimedio di cui all'art. 2932 cc nel caso di preliminare di vendita concluso da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni

Cassazione Civile  Sez. I del 17 dicembre 1994 n. 10872
Il contratto preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, stipulato da uno di essi senza la partecipazione o il consenso dell'altro, non è assolutamente inefficace nei confronti della comunione, ma soggetto all'annullamento da parte del coniuge non consenziente, ai sensi dell'art. 184 c.c. Il termine per la prescrizione dell'azione di annullamento, fuori dell'ipotesi di conoscenza effettiva dell'atto, decorre dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.

Cassazione Civile Sez. I del 17 dicembre 1994 n. 10872

Per la tesi dell'ammissibilità del rimedio di cui all'art. 2932 cc nel caso di preliminare di vendita concluso da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni e per la tesi del litisconsorzio necessario

Cassazione Civile  Sez. Un. del  24 agosto 2007 n. 17952
Nell'azione prevista dall'art. 2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, per l'adempimento in forma specifica o per i danni da inadempimento contrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato il preliminare senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo deve considerarsi litisconsorte necessario del relativo giudizio, con la conseguenza che, qualora non sia stato integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il processo svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuovamente celebrato a contraddittorio integro. (Con l'affermazione di questo principio, le Sezioni unite hanno risolto il contrasto insorto in seno alle sezioni semplici sulla necessità o meno di detto litisconsorzio con riferimento alla specificata azione e, nel caso concreto, hanno dichiarato la nullità delle sentenze di primo e secondo grado, rinviando la causa, nella quale era stato pretermesso il coniuge litisconsorte necessario, dinanzi al primo giudice, ai sensi dell'art. 383, comma 3, c.p.c.).

Al giudizio per inadempimento contrattuale o per l'esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita stipulato, nell'uno e nell'altro caso, da uno solo dei coniugi, su un immobile oggetto di comunione legale, senza il consenso o la partecipazione dell'altro coniuge, deve partecipare quest'ultimo nella qualità di litisconsorte necessario.

In tema di promessa di vendita di un bene ricadente nella comunione legale tra i coniugi, assunta da uno solo di essi, la volontà contrattuale di una delle parti del contratto preliminare non può validamente formarsi in costanza di mancato o viziato consenso del coniuge pretermesso, vista l’unicità e inscindibilità del bene in comunione, nel cui atto dispositivo i coniugi costituiscono un’unica parte complessa. Ne consegue l’impossibilità per il promissario acquirente, che agisca per l’emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., di ottenere l’adempimento in forma specifica del contratto preliminare rimasto disatteso, laddove non sia stato convenuto, oltre al coniuge stipulante, altresì quello rimastovi estraneo, litisconsorte necessario nel predetto giudizio, nullo per mancata integrazione del contraddittorio.

Cassazione Civile Sez. Un. del 24 agosto 2007 n. 17952

Per la tesi del litisconsorzio facoltativo 

Cassazione Civile  Sez. II del 28 ottobre 2004 n. 20867
Nel giudizio conseguente alla domanda, avente natura personale, proposta dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c. per l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare concluso con un soggetto, in veste di promittente venditore, coniugato in regime di comunione dei beni, non sussiste la necessità di una integrazione del contraddittorio nei confronti del coniuge del promittente venditore il cui consenso è stato pretermesso, non ricorrendo una situazione sostanziale caratterizzata da un rapporto unico ed inscindibile con pluralità di soggetti, e non rivestendo quindi il coniuge che non ha partecipato all'atto la qualità di litisconsorte necessario.

Cassazione Civile Sez. II del 28 ottobre 2004 n. 20867

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